Summary
あのニューヨークの象徴的なクライスラービルが実は深刻な経営危機？投資家たちの奮闘と都市再生のジレンマを、現場の生々しい声を交えて掘り下げます Key Points:
- クライスラービルの現状はかなり厳しくて、テナント収入だけじゃ地代もカバーできてないみたい。有名な事務所が入ってるけど、空室率1割超えって聞いた時はちょっと驚いた…都市開発の難しさを感じるね
- 裁判の話がややこしくて、RFR側（アビー・ローゼンさんとか）がクーパー・ユニオンに巨額返還命令を受けたらしい。でも前に何十億も改修費つぎ込んでたから、『これ以上投資できるデベロッパー探してる』って本人もインタビューで弱音漏らしてた
- 去年末くらいの情報だと、ローゼンさん『まだ諦めてない』って姿勢みたいだけど…正直この先どうなるか全く読めない。超大規模物件の再開発って、単純にお金の問題じゃ済まない複雑さがあるんだよね
クライスラー・ビルが、たぶん十年近くぶりに売りに出されるという話が持ち上がっている。アールデコのあの高層ビル、ニューヨークのあのレキシントン通りだっけ……どこだったか、まあその辺で、サヴィルズのヘラーさんによると「今は賃貸市場もかなり勢いがあるし、この物件が市場で占める位置を考えると、新しい形でこの有名な建物を生まれ変わらせるチャンス」と考えているらしい。
土地自体はクーパー・ユニオンという学校が所有していて、その学校への収益を最大化する目的もあるとか。でも土地は手放したくない気持ちも見え隠れする。
そういえば、以前はRFRホールディングって会社が運営してたんだけど、ここ最近何やら揉め事があったみたいで…一説によれば、地代？それがものすごい額になっていたとか。三千万単位じゃきかないぐらい、それよりもっと多かったとも聞いたし、更に数年後にはさらに跳ね上がる見込みだったという話も耳にしたことある。それで今年に入ってから学校側が管理権を取り戻す流れになったようだ。
実際どうなるかわからないけど、「ニューヨークの顔」みたいなビルだから色んな思惑が交錯している感じ。
土地自体はクーパー・ユニオンという学校が所有していて、その学校への収益を最大化する目的もあるとか。でも土地は手放したくない気持ちも見え隠れする。
そういえば、以前はRFRホールディングって会社が運営してたんだけど、ここ最近何やら揉め事があったみたいで…一説によれば、地代？それがものすごい額になっていたとか。三千万単位じゃきかないぐらい、それよりもっと多かったとも聞いたし、更に数年後にはさらに跳ね上がる見込みだったという話も耳にしたことある。それで今年に入ってから学校側が管理権を取り戻す流れになったようだ。
実際どうなるかわからないけど、「ニューヨークの顔」みたいなビルだから色んな思惑が交錯している感じ。
どうも、あのビルに入ってるオフィスのテナント収入だけじゃ、地代をまかなうには全然足りないみたいで。まあ、有名な弁護士事務所とかエンタメ系の代理店や建築家なんかが借りてるけど、空き部屋も結構あるらしい。全体の広さはかなり大きいんだけど、その中の一割ちょっとか、それ以上が今は埋まってない気がする。
それで最近になって裁判沙汰にもなったみたいだね。資料を見た人によれば、RFR側—確かアビー・ローゼンさんという人が絡んでた会社—がクーパー・ユニオンっていう団体に対して、すごく大きなお金と契約書とか保証金を全部返せみたいな命令を受けたらしい。でも、その前にも改修工事だとか27階に新しい設備作ったりで、もう相当な額突っ込んでたらしいよ。
ローゼンさん自身は、「まだこれから…まあ諦めてはいないけど…もしちゃんと投資したいデベロッパー探してるなら声かけてよ」みたいなことをインタビューで言ってたっぽい。そうそう、「すごく大きい額また用意するつもりだったし、既に何十億単位で出してるのに向こう（クーパー・ユニオン）はどうしたいか決めかねてる感じ」とも話していたようだ。いつだったかな…去年末くらい？まあ記憶違いじゃなければだけど。
正直、この先どうなるのかは誰にも分からないし、とりあえず今は色々複雑になっている気がする。
それで最近になって裁判沙汰にもなったみたいだね。資料を見た人によれば、RFR側—確かアビー・ローゼンさんという人が絡んでた会社—がクーパー・ユニオンっていう団体に対して、すごく大きなお金と契約書とか保証金を全部返せみたいな命令を受けたらしい。でも、その前にも改修工事だとか27階に新しい設備作ったりで、もう相当な額突っ込んでたらしいよ。
ローゼンさん自身は、「まだこれから…まあ諦めてはいないけど…もしちゃんと投資したいデベロッパー探してるなら声かけてよ」みたいなことをインタビューで言ってたっぽい。そうそう、「すごく大きい額また用意するつもりだったし、既に何十億単位で出してるのに向こう（クーパー・ユニオン）はどうしたいか決めかねてる感じ」とも話していたようだ。いつだったかな…去年末くらい？まあ記憶違いじゃなければだけど。
正直、この先どうなるのかは誰にも分からないし、とりあえず今は色々複雑になっている気がする。
Extended Perspectives Comparison:
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| クーパー・ユニオンのローン状況 | 現在利息のみ支払い、元本には手をつけていない。完済時点で残高は約30億円以上。 |
| 51アスター・プレイスの契約 | エドワード・J・ミンスコフ・エクイティーズとのオフィスビル開発契約あり。土地はクーパー・ユニオン所有。 |
| フルスカラシップ計画 | 数年後に実現予定だが、ローン返済方針と影響する可能性あり。 |
| リース契約期間 | 99年の長期リース契約が存在し、今後の参考になるとのこと。 |
| 地代収入についての懸念 | 期待したほどの地代収入が得られておらず、新しいリースでは初回金額を求める可能性大。 |
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欲しいものがはっきりしたら、また約束を思い出して戻ってくるんじゃないかな――ほら、うちはやっぱりあの手の取引なら一番だし、自前の資金もあるし。オフィス賃料なんかは近くにできたピカピカのワン・ヴァンダービルトで、上層階だと三百どころかもっと行くらしい。それに比べてクライスラービル、天井もそんなに高くないし、築年数ももう百年近いからなのか、百にもなかなか届かないみたい。フリード・フランクの弁護士でジョナサン・メカニック氏が言うには、中央部の床形状が今時のオフィス向けじゃなくて、ちょっと変わった形だったり隅っこが削れていたりするそうだ。上の方の階は特に狭いらしい。ただ、「アールデコ調で見事なキャンバス」と評する人もいる。
このビルと色々あった人達も、それには同意する声が多いようだ。世界中探してもこういうグローバルアイコンって少ししか無いし、需要自体は結構ありそう…という話を聞いたことがある。ブランタンサービスのウッディ・ヘラー氏なんて昔JLLやSavillsで、このビル絡みで売却側についた経験もあるので説得力ありそうだけど…記憶違いだったらごめんなさい。でもまぁ確かそのくらい前だった気がします。
このビルと色々あった人達も、それには同意する声が多いようだ。世界中探してもこういうグローバルアイコンって少ししか無いし、需要自体は結構ありそう…という話を聞いたことがある。ブランタンサービスのウッディ・ヘラー氏なんて昔JLLやSavillsで、このビル絡みで売却側についた経験もあるので説得力ありそうだけど…記憶違いだったらごめんなさい。でもまぁ確かそのくらい前だった気がします。
パンデミック以降、どうも積極的に売り込まれてはいなかったみたいだ。オフィス需要がまた戻ってきているらしいし、有名な建物だから、ちゃんと手直しすればたぶん借り手はつくんじゃないかな、と誰かが言っていた気がする。クライスラービルは昭和初期頃にできて、その上の方の丸みを帯びたピラミッド型の部分とか尖塔なんかは世界的にも知られていて、かなり高いところまで伸びているよね。夜になると白っぽいLEDで照らされるし、アルミパネルの三角模様やコーナーにワシの飾りとか…細かい装飾も多い。外観だけじゃなくてロビーやエレベーターも保護対象になっているそうだ。
このタワーからもっと収入を得ようと、不動産関係者たちは昔から頂上付近にあったけど今は使われてないクラウンクラブを復活させたり、ホテルとか高級賃貸住宅なんかを作る夢を持っていたようだ。ローゼンさんという人は、確か下の方から十階ちょっと上あたりまで—大きなテラス付きのフロアも含めて—ホテルにする計画だったとか聞いたことがある。それとは別にクラウドクラブ（バー兼レストランやイベントスペース？）や六軒ほどの飲食店も用意するつもりだったらしい。「全部まとめた壮大なプランがあった」と彼自身が年末頃語っていた。でも工事には着手したものの最後まで進められなかった、と…そんな話だったと思う。
このタワーからもっと収入を得ようと、不動産関係者たちは昔から頂上付近にあったけど今は使われてないクラウンクラブを復活させたり、ホテルとか高級賃貸住宅なんかを作る夢を持っていたようだ。ローゼンさんという人は、確か下の方から十階ちょっと上あたりまで—大きなテラス付きのフロアも含めて—ホテルにする計画だったとか聞いたことがある。それとは別にクラウドクラブ（バー兼レストランやイベントスペース？）や六軒ほどの飲食店も用意するつもりだったらしい。「全部まとめた壮大なプランがあった」と彼自身が年末頃語っていた。でも工事には着手したものの最後まで進められなかった、と…そんな話だったと思う。
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パンデミックが街を止めたとき、やっぱり他のオーナーたちと同じように、ローゼンのオフィスに入っていたテナントも家賃について再交渉したがった。全く払わないで済ませたいと言い出した人も少なくなかった。あのクライスラー案件でRFRと組んでいたパートナーは、ヨーロッパで詐欺を疑われて破産したとか。そういう色々が重なって、結局コーパー・ユニオンへの支払いはかなり前から細くなり、今じゃ完全にストップしているようだ。
物件の管理は今はCushman & Wakefieldという会社がやっているらしい。ただ、その会社に連絡を取ろうとしてもすぐには返事が来ないことが多いみたいだね。
コーパー・ユニオン自体にも面白い背景がある。この学校はニューヨーク市と何か特別な取り決めをしていて、不動産税を納めていない。それどころか、地代収入とは別に、本来なら税金として払われるべき金額（TEPというらしい）も地権者から受け取っている。でも建物自体の収益がここ数年ずっと落ち込んできて、それにつれて評価額も下げられたため、このTEPも減る一方なんだとか。
ちなみにこの学校、昔は学費タダだった。しかし東村のキャンパスで著名建築家による派手な新校舎を建てたりして財政難になった。その結果、経営コンサルみたいなKrollという会社に財務監督を任せる羽目になったこともある。その役割は今年のお正月過ぎまで続いた気がする。実際二月頃出されたレポートによれば、およそ六十近い額になる橋渡し融資（2014年）が存在し、それで長年続く赤字運営の一部穴埋めをしてきたとのこと。でも詳細はいまひとつ不明瞭。
物件の管理は今はCushman & Wakefieldという会社がやっているらしい。ただ、その会社に連絡を取ろうとしてもすぐには返事が来ないことが多いみたいだね。
コーパー・ユニオン自体にも面白い背景がある。この学校はニューヨーク市と何か特別な取り決めをしていて、不動産税を納めていない。それどころか、地代収入とは別に、本来なら税金として払われるべき金額（TEPというらしい）も地権者から受け取っている。でも建物自体の収益がここ数年ずっと落ち込んできて、それにつれて評価額も下げられたため、このTEPも減る一方なんだとか。
ちなみにこの学校、昔は学費タダだった。しかし東村のキャンパスで著名建築家による派手な新校舎を建てたりして財政難になった。その結果、経営コンサルみたいなKrollという会社に財務監督を任せる羽目になったこともある。その役割は今年のお正月過ぎまで続いた気がする。実際二月頃出されたレポートによれば、およそ六十近い額になる橋渡し融資（2014年）が存在し、それで長年続く赤字運営の一部穴埋めをしてきたとのこと。でも詳細はいまひとつ不明瞭。
クーパー・ユニオンがこのローンに対して、どうやら今のところ利息だけを払っているらしい。確か数年後まで元本にはほとんど手をつけないままのはずで、完済時点でも残りは三十数億円規模になるとか…いや、もう少し大きいかも。それで、一括返済が無理なら再び借り換えするしかないみたいだね。51アスター・プレイス、その土地も彼らが持っていることは有名だと思うけど、その収益を担保にしたちょっと特殊な証券化商品だった気がする。金利も四％台半ばくらい。
それから、フルスカラシップの提供――つまり学費ゼロ――という話題も出ていた。たしかあと数年で実現したいという計画だけど、それとローン返済方針や、あのクライスラー・ビルの新しいリース条件にも影響しそうな雰囲気。
昔メットライフから借りた資金もあるよね。あれは三十年近く前のことで、規模としては百億円を優に超えていた記憶がある。あちらはクライスラー・ビルの土地と賃貸収入自体に担保設定されていた、と聞いてる。当時としては結構高めの金利だったような…。まあ、こういう資金繰りや契約条件って細かい数字まで知ってる人はいないかもしれないし、自分もちょっと曖昧になっちゃったけど、大筋そんな感じだと思うよ。
それから、フルスカラシップの提供――つまり学費ゼロ――という話題も出ていた。たしかあと数年で実現したいという計画だけど、それとローン返済方針や、あのクライスラー・ビルの新しいリース条件にも影響しそうな雰囲気。
昔メットライフから借りた資金もあるよね。あれは三十年近く前のことで、規模としては百億円を優に超えていた記憶がある。あちらはクライスラー・ビルの土地と賃貸収入自体に担保設定されていた、と聞いてる。当時としては結構高めの金利だったような…。まあ、こういう資金繰りや契約条件って細かい数字まで知ってる人はいないかもしれないし、自分もちょっと曖昧になっちゃったけど、大筋そんな感じだと思うよ。
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エドワード・J・ミンスコフ・エクイティーズが51アスター・プレイスでオフィスビルを、レイテッド・カンパニーズが26アスター・プレイスで高級マンションを開発するために結ばれた契約、確かどちらも土地はクーパー・ユニオンの所有だったはず。99年っていう長い期間を設定したリース契約らしいけど、今後の参考にされる可能性もあるとか。ミンスコフとの取り決めだと、学校側は彼の会社から数十億円規模のローンを受け取っていて、利率は五パーセントちょっとだったような……返済は家賃収入から賄われているみたい。でもその返済が終わるのはまだしばらく先っぽい。関連会社の場合だと、一時金として一億円ちょっと渡されたという話も聞いたことがある。
そういえば、Krollレポートでは「繰延収益」として百億円以上が計上されていた気がする。ただ、その大部分は他社との99年リースによるものだろうと書かれていたと思う。各デベロッパーからTEPという支払いも受け取っているんだけど、それについては最近になって半分近くを市に渡すようになったんじゃなかったかな。細かい条件や時期までは正直あやふやだけど、とにかくこうした複雑な資金の流れや仕組みが次なる大型取引にも影響する可能性、大きいんじゃないかな、と感じる。
そういえば、Krollレポートでは「繰延収益」として百億円以上が計上されていた気がする。ただ、その大部分は他社との99年リースによるものだろうと書かれていたと思う。各デベロッパーからTEPという支払いも受け取っているんだけど、それについては最近になって半分近くを市に渡すようになったんじゃなかったかな。細かい条件や時期までは正直あやふやだけど、とにかくこうした複雑な資金の流れや仕組みが次なる大型取引にも影響する可能性、大きいんじゃないかな、と感じる。
メカニックによると、どうもクーパー・ユニオンが期待していたほどの高額な地代収入は、ローゼンのリースからは得られないみたいだ。前にティッシュマン・スパイヤーが契約していた時に交渉された内容とは違ってきてしまったようで、あの会社がリースを手放した直後に家賃の支払いが大幅に跳ね上がったんだけど、それには間に合わなかったとか。それでも学校側は次回のリースでは最初にまとまった金額を受け取ろうとする可能性が高いらしい。その分については非営利団体だから税金もかからない…だったかな。
それから何十年も前ならまだしも、今じゃ他人名義の土地で住宅用コンドミニアム作ること自体もうできなくなっちゃったんだよね。そもそも学校側は土地を完全に売却するつもりなんて一度もなかった気がする。でももし仮にこのビル（あそこ、チャイナタウンじゃなくてレキシントン街と42丁目の東側）が住宅やホテルへ改装される場合、とんでもない資金と騒音だらけの工事、それからオフィスフロアを縫うような新しい配管計画なんかで、とても簡単には進まないと思う。すぐ隣っていうか、中からグランド・セントラル駅へ直接繋がっている構造なのもちょっと面白い話だけど……まあ、その辺細かい話になると曖昧になっちゃうね。
それから何十年も前ならまだしも、今じゃ他人名義の土地で住宅用コンドミニアム作ること自体もうできなくなっちゃったんだよね。そもそも学校側は土地を完全に売却するつもりなんて一度もなかった気がする。でももし仮にこのビル（あそこ、チャイナタウンじゃなくてレキシントン街と42丁目の東側）が住宅やホテルへ改装される場合、とんでもない資金と騒音だらけの工事、それからオフィスフロアを縫うような新しい配管計画なんかで、とても簡単には進まないと思う。すぐ隣っていうか、中からグランド・セントラル駅へ直接繋がっている構造なのもちょっと面白い話だけど……まあ、その辺細かい話になると曖昧になっちゃうね。
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数年前にロングアイランド鉄道がグランドセントラルと直結するようになってから、この辺りやプラザ地区は、なんとなく都内でも群を抜いて人気で、空き物件もほとんど見かけないくらいになった、と言われている。けれども、チャイナタワー（あの有名なビル）だって、この先十年もしないうちに、新しくできるかもしれない「パークアベニューのプロジェクト」に押しつぶされそうだという噂もある。確かその場所はグランドハイアットホテルの跡地、レキシントン通りを挟んですぐ向こう側だったかな。
ローゼン氏は、それだけじゃなくて、自分たちの会社が完全に所有しているトライロン（名前が紛らわしい）の敷地についても何か構想を持っているらしい。チャイナタワーの東側にくっついてる土地で、どうやら他社に賃貸するか自前で建設するか、まだ決まっていないようだ。でも、その新しい建物は、広さで言えば今あるものよりずっと小さいものから五十階を超える高層まで色々考えられているみたいだけど… 実際にはチャイナタワーの王冠部分が始まるあたりまで届く高さになる可能性があるとか。
「非営利団体が大家なんて誰も望んでいないし、お手入れが大変な古いビルにも苦労させられるばっかり」とローゼン氏は去年末あたりにどこかで話していた気がする。まあこの業界では、数年単位で頑張ったことが無駄になることなんて日常茶飯事だから、それも仕方ないよね、と彼は続けていたような。全部思い出すのは難しいけど、本当にそんな感じだったと思う。
ローゼン氏は、それだけじゃなくて、自分たちの会社が完全に所有しているトライロン（名前が紛らわしい）の敷地についても何か構想を持っているらしい。チャイナタワーの東側にくっついてる土地で、どうやら他社に賃貸するか自前で建設するか、まだ決まっていないようだ。でも、その新しい建物は、広さで言えば今あるものよりずっと小さいものから五十階を超える高層まで色々考えられているみたいだけど… 実際にはチャイナタワーの王冠部分が始まるあたりまで届く高さになる可能性があるとか。
「非営利団体が大家なんて誰も望んでいないし、お手入れが大変な古いビルにも苦労させられるばっかり」とローゼン氏は去年末あたりにどこかで話していた気がする。まあこの業界では、数年単位で頑張ったことが無駄になることなんて日常茶飯事だから、それも仕方ないよね、と彼は続けていたような。全部思い出すのは難しいけど、本当にそんな感じだったと思う。
ある時期、裁判が続くなかでロゼン氏の会社は、オフィスの賃貸契約がほとんど進まない理由をクーパー・ユニオン側の対応に求めていたらしい。特に、何ヶ月か前だったと思うけど、あの激しいパレスチナ支持派とユダヤ系学生たちの騒動――大体秋ごろだろうか――その場面で学校側が収拾をつけず事態を放置したこと、その後もきちんと非難しなかった点まで関係している、と不動産業界では噂されていた。正直、その余波は投資家やテナント候補にも少なからず影響していて、交渉中だった入居希望者も一気に慎重になった雰囲気があった。
一方でブランソンのヘラー氏いわく、仮に新しい借主とクーパー・ユニオンが話を進める場合でも、おそらく最初からある程度まとまった現金を求められる可能性は高そうだ。まあ、それはいわゆる賃料の先払いという形になることもあり得る。ただし彼は、「今度こそ徹底的に建物全体について調査するよう求めるだろうし、新しい契約者には修繕工事やテナント向け設備改修などのために十分な資本力と計画性が必要」とも話していた。個人的にはこの部分、以前より学校側も細かくチェックしたり介入したりする姿勢になるんじゃないかなという印象を受けた。
過去には、このビル自体への関心は決して低くなかった記憶がある。ただ、不思議なくらい誰ひとり確定的なコミットメントは出さず、“本当にロゼン氏自身がお金を出す気なのかどうか”それだけみんな見極めようとしていたふしがあった。経験豊富で財務面もしっかりした新たな運営者さえ現れれば、このオフィス物件はきっと市場でも期待できる存在になるっていう意見、多かった気がする。でも全部確実という感じじゃなくて…やっぱり多少タイミングや人脈とか未知数な要素も残っている、と私は思う。
一方でブランソンのヘラー氏いわく、仮に新しい借主とクーパー・ユニオンが話を進める場合でも、おそらく最初からある程度まとまった現金を求められる可能性は高そうだ。まあ、それはいわゆる賃料の先払いという形になることもあり得る。ただし彼は、「今度こそ徹底的に建物全体について調査するよう求めるだろうし、新しい契約者には修繕工事やテナント向け設備改修などのために十分な資本力と計画性が必要」とも話していた。個人的にはこの部分、以前より学校側も細かくチェックしたり介入したりする姿勢になるんじゃないかなという印象を受けた。
過去には、このビル自体への関心は決して低くなかった記憶がある。ただ、不思議なくらい誰ひとり確定的なコミットメントは出さず、“本当にロゼン氏自身がお金を出す気なのかどうか”それだけみんな見極めようとしていたふしがあった。経験豊富で財務面もしっかりした新たな運営者さえ現れれば、このオフィス物件はきっと市場でも期待できる存在になるっていう意見、多かった気がする。でも全部確実という感じじゃなくて…やっぱり多少タイミングや人脈とか未知数な要素も残っている、と私は思う。
Reference Articles
North East Think Tank of Japan
... 新産業の創出方策や新たな地域開発方策など地域経済の自立. 的発展を実現するための道を模索・検討していくことが求められており、また、その変革への取り組みも徐々. に ...
Source: 北海道東北地域経済総合研究所第161回国会 予算委員会 第3号（平成16年10月19日（火曜日））
新たな 不良債権が起きる。民営化がうまくいけば民間が圧迫されてつぶれる。まずくいけば、そのまま新たな巨大な不良債権が公社が民営化された後の会社に起きて、再国有 ...
Source: 衆議院トップページ
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